Τι είναι ;

Με τον Ν.4495/2017 δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή και πολεοδομικές παραβάσεις να διατηρήσουν το ακίνητό τους καταβάλλοντας ένα και μόνο πρόστιμο, εξασφαλίζοντας ότι το ακίνητο απαλλάσσεται από τα πολεοδομικά βάρη, εξαιρείται από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και νομιμοποιείται οριστικά υπό προϋποθέσεις.

Με τον ίδιο νόμο προβλέπεται ότι, από τη δημοσίευσή του και μετά, σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, που συντάσσεται και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα, ότι ι) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ιι) στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή ιιι) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις  της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89 του Ν.4495/2017.

Στην πράξη ο Νόμος 4495/2017 κάνει αδύνατη τη σύσταση οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος εν ζωή σε κάθε ακίνητο το οποίο έχει αυθαίρετες κατασκευές και δεν μπορεί να λάβει τη σχετική βεβαίωση. Δηλαδή για τα αυθαίρετα ακίνητα ή τα ακίνητα με αυθαιρεσίες τα οποία δεν θα υπαχθούν στις διατάξεις του Νόμου , απαγορεύεται στο εξής η μεταβίβαση, η γονική παροχή, η δωρεά, η υποθήκη κλπ.. Επιπλέον, θα υπόκεινται σε πρόστιμα πολλαπλάσια των προστίμων που προβλέπονται με το νόμο αυτό και θα κρίνονται κατεδαφιστέα.

Ποιους αφορά;

Στη ρύθμιση αυθαιρέτων μπορούν να ενταχθούν όλα τα ακίνητα που είναι κτισμένα χωρίς οικοδομική άδεια, ή τα ακίνητα με άδεια τα οποία έχουν υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους, έχουν αυθαίρετα αλλάξει χρήση, έχουν αυθαίρετες κατασκευές (πισίνες, κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους) ή άλλες μικρές πολεοδομικές παραβάσεις. Προϋπόθεση είναι η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης να έχει συντελεσθεί πριν την 28/7/2011 και να μην βρίσκεται εντός προστατευόμενων περιοχών (χαρακτηρισμένες δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι κλπ.)

Πως μπορώ να γνωρίζω αν το ακίνητο μου έχει αυθαίρετες κατασκευές;

Ο γενικός κανόνας είναι ότι όλοι οι χώροι ή κατασκευές που υπάρχουν σε ένα ακίνητο και δεν προβλέπονται στα σχέδια που συνοδεύουν το φάκελο της οικοδομικής άδειας του ακινήτου ή έχουν γίνει χωρίς οικοδομική άδεια θεωρούνται αυθαίρετες. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις των χώρων. Η διαδικασία αναγνώρισης αυθαίρετων κατασκευών (πολεοδομικός έλεγχος) μπορεί να γίνει σε αρκετές περιπτώσεις μια αρκετά πολύπλοκη διαδικασία και μπορεί να εκτελεστεί μόνο από μηχανικό με αντίστοιχη εμπειρία σε θέματα πολεοδομικής νομοθεσίας.  Σημειώνεται ότι το Υ.Π.Ε.Κ.Α. συνιστά σε όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν οποιαδήποτε αβεβαιότητα ως προς τη συμφωνία της ιδιοκτησίας τους με τη νόμιμη οικοδομική άδεια να ελέγξουν το ακίνητό τους, για να μη βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων σε μια μελλοντική μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος.

Ποιο το όφελος;

Η διαδικασία της ρύθμισης αυθαιρέτων προβλέπει ιδιαίτερα χαμηλά πρόστιμα για την διατήρηση των ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές, συγκριτικά με αυτά που προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία για τα ακίνητα που δεν θα υπαχθούν στον Ν.4495/2017. Επιπλέον για τα ακίνητα που θα ενταχθούν στη ρύθμιση:

• επιτρέπεται η σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας
• επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση και τη συνήθη συντήρησή τους
• δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές και οποιοσδήποτε φόρος καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα.
• απαλλάσσονται από τα πολεοδομικά βάρη για 30 χρόνια και νομιμοποιούνται οριστικά υπό προϋποθέσεις.

Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά;

Η διαδικασία που προβλέπεται γίνεται αποκλειστικά από τον μηχανικό μέσω ηλεκτρονικού συστήματος υποβολής. Πιο συγκεκριμένα απαιτούνται τα ακόλουθα βασικά δικαιολογητικά:

1. Αίτηση του ιδιοκτήτη
2. Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του ακινήτου και ανάθεση της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου του στο Ν4495/2017 σε μηχανικό.
3. Τεχνική έκθεση μηχανικού.
4. Φωτογραφίες των αυθαίρετων κατασκευών.
5. Αντίγραφο της άδειας οικοδομής και απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου, εφόσον υπάρχουν.
6. Τοπογραφικό διάγραμμα, κάτοψη, τομή της αυθαίρετης κατασκευής.
7. Δελτίο δομικής τρωτότητας του φέροντος οργανισμού.
8. Τελευταία δήλωση του Ε9 στην οποία αναφέρεται το ακίνητο.
9. Παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ύψους 250€ / 500€ / 1000€ / 4000 € ή 10000 € ανάλογα με το μέγεθος της αυθαίρετης κατασκευής.
10. Έντυπο υπολογισμού ειδικού προστίμου.

Πόσο θα κοστίσει;

Το πρόστιμο υπολογίζεται ως το γινόμενο των τετραγωνικών της αυθαίρετης κατασκευής επί την τιμή ζώνης του ακινήτου και επί μια σειρά συντελεστών (μειωτικών ή αυξητικών) ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του, το είδος και το μέγεθος της αυθαιρεσίας, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οφειλέτη κ.α.

Η Ostria Τεχνική Κατασκευαστική αναλαμβάνει όλες τις απαραίτητες διαδικασίες δήλωσης αυθαιρέτων κτισμάτων, για να απαλλαγεί το ακίνητο σας από τα πολεοδομικά βάρη. Αν δεν γνωρίζετε εάν έχετε αυθαίρετες κατασκευές και ποιές είναι αυτές ζητήστε σήμερα ένα πολεοδομικό έλεγχο.

Επικοινωνήστε μαζί μας και ένας από τους συνεργάτες μηχανικούς θα αναλάβει να κάνει τον πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου σας αλλά και να σας ενημερώσει για τις δυνατότητες υπαγωγής του στο νόμο ρύθμισης αυθαιρέτων κτισμάτων.

mail: info@ostria.com.gr

τηλέφωνο: 2310 417050

κινητό:  6979 773472